最近“高收低租”在長租行業鬧的沸沸揚揚的,幾家暴雷老板涉嫌合同詐騙罪被逮捕,在政府介入后,雖表面上同意配合,但實際執行難度還是很大,其負責人甚至給到租客兩個選擇,一是只退款40%;二是等法院判定慢慢退。這種流氓行為著實讓人氣憤!

　　雖然實際負責人已被刑拘,但房東和租客的損失卻沒辦法彌補,與之類似的“高收低租”模式公寓卻越發猖狂。長租公寓本來就是個脆弱的行業,唯有靠精細化的運營方能細水長流,而那些利用“高收低租”盲目擴張想掙快錢的,這些公司的生命周期基本只有9~12個月,卷一筆錢然后換個門頭繼續“行騙”,當然最后一定會被法律制裁。

　　我們把這些騙子公司和正規公司的本質對比剖析一下,讓大家深入了解這些公司,學會怎么區分騙子公司和正規托管公司,給有需要托管的業主一個參考,希望大家擦亮眼睛,以防上當。

　　一、公司內部管理

　　1、高收低租公司

　　這種公司瘋狂擴張,內部管理結構非常空洞,沒有根基,沒有固定的辦公場所,只會在每個區設置一個打卡點,每天業務員跑過去打個卡就可以自由活動了。基本上一個區域只有一個總負責人,然后所有業務員都是掛職,全部是在社會上大批量招聘的兼職人員,這些業務基本沒有什么文化,公司也沒有相應的行業培訓,簽單后沒有專業的管家對接,不管是房東還是租客,都只能找當時簽單的人對接,由于他們人員都是掛職,基本都抱著撈錢的想法,所以流失率非常高,可能今天和這個業務員簽單了,明天就找不到人了,讓房東和租客都非常沒有安全感。

　　為什么這些公司能招到這么多人呢,原因在于其給到的高額提成,我們仔細想想,市場價5000的房子,他們給業主報6000,實際4000塊錢年付租給租客,第一年讓業主給45天空置期,后幾年都不用空置期,還給業務員發高額的獎金,這樣的模式,利潤在哪里?完全是拿業主的房子套取了租客年付的資金,然后跑路的節奏。

　　最重要的是這些公司,有些更聰明,不管是房東還租客,簽約都給你在一個他們自己開發的APP上簽約,所有的合同都是錄入在他們系統內的電子合同,一旦他們刪庫跑路,你連合同的影子都看不到,更別說想拿著合同去維權了。

　　2、正規托管公司

　　騙子公司都是最近一兩年興起的,基本都是在他們當地騙過一輪了,然后換個城市改頭換面繼續騙,暴雷比較出名的幾個城市(杭州、南京、西安、武漢、上海)要格外小心,而正規運營的基本都是本地做了很多年的托管公司,成立至少3年以上,大家可以去查公司的注冊信息,公司電話開通時間等、同時注意公司的經營范圍。說什么國企背景的,成立時間早但是經營范圍五花八門的,一定要注意,因為有些騙子公司為了掩人耳目,直接花錢買了成立早的公司執照套用,實際上自己才成立幾個月,經營范圍什么農副產品等五花八門,而正規公司是沒有的,都是與租賃托管相關的,這點大家要注意區分。

　　正規托管公司,都有固定的辦公場所,完整的運營部門和模式,有各司其職的部門,有管家專門負責對接,對于給業主報價這塊,拿捏在比市場價略高一點的程度,不會虛高,因為他們需要遵循市場價格的規律,他們需要精細化的經營,需要長期生存,所以不會亂報價,當你接到好幾個報價讓你很滿意的公司,你自己都開心,“哇,原來我的房子可以租這么多”的時候,就要小心了。

　　二、業務擴張方式

　　1、高收低租公司

　　眾所周知,銷售型企業靠電銷和線下推廣,而這些騙子公司幾乎沒有自己電銷團隊的,因為他們缺乏本地的經營基礎,靠規規矩矩一個個電話打出來,再約業主見面成交的單太慢了,他們需要快速的收房聚攏資金,因此他們會給出一個非常誘人、遠高于行業規定的介紹費給到中介公司(深圳五大行:鏈家、中原、美聯、Q房、樂有家),這些地產公司為了賺這筆介紹費,不顧業主的風險,利用業主的信任,把業主推薦給這些年付的騙子公司。

　　但這些地產公司是不會幫這些騙子公司找租客的,因為他們介紹業主直接賺取中介費,不用簽合同,不用承擔任何風險,而找租客他們是需要和租客簽中介合同的,到時候騙子公司收取了租客年付跑路了,這個風險他們也是需要承擔的。所以,這些騙子公司擴張的風生水起與地產公司的推波助瀾有必然且很大的關系。如果有中介公司給你推薦一個報價很高的托管公司,一定要擦亮眼睛注意了。

　　除了靠地產公司介紹,他們甚至會在一些網絡租房平臺上去挨個問你,假裝成租客,要租你的房子,給你出一個很高的價格,誘惑你上套,實際上是騙著你簽了托管合同。

　　2、正規托管公司

　　正規托管公司一般通過電話的方式向你介紹托管業務,約你去房子里面實地考察、評估,然后再根據你房子的情況給你一個價格,會幫你分析房子租金情況,房子具體的配套價值等,會跟你討價還價,爭取條件,因為他們是需要利潤來支撐公司運營的。但騙子公司給價格的時候會很爽快,感覺就是只要你肯簽,什么都行的,很容易就能對比出來。

　　三、招租方式

　　1、高收低租公司

　　高收低租模式公司的根本操作模式就是給業主高于市場價格的房租,把房子快速收到手上,然后再給一個以遠低于市場價,足以讓你心動的價格租給你,但前提是你必須年付,就是一次性交完一年的房租,這些公司的生命周期只有9-12個月,收了租客一年的租金,可能過半年就卷錢跑路了,租客租金押金全部打水漂。這種違背經濟規律的模式,怎么可能持續?

　　甚至這些詐騙公司里,還有很多“人才輩出”的員工,借著公司“大好”的平臺,干著自己的“小詐騙”生意,一邊騙著客戶,一邊還騙著詐騙公司。具體行為有,學某冰冰搞陰陽合同,跟租客簽一份合同,再造份假合同給公司,收取租客年付,給公司卻是月付或者季付;找業主一次性收取一年的管理費等等神操作,數不勝數;

　　中介地產為了不給自己惹麻煩,是不會幫他們找租客的,為了把房子租掉,他們會在很多第三方租房平臺(58、貝殼、閑魚等)上去發布招租信息,基本都會標很低的年付價,如果你要月付,他會把月付的價格說很高,遠高于市場價。甚至有巴樂兔的一些員工當獨立經紀人,幫他們這種公司租房子,因此,只要有標年付價的公司,不要租它的房子就可以,正規公司是不會強制要求租客交年付的。

　　2、正規托管公司

　　正規托管公司主要盈利模式還是靠對房子的精細化運營,他們拿房的價格基本是略高于市場價的,放租的價格基本是略低于市場價幾百的,目前租賃市場不景氣,租金也大幅下跌,正規托管公司盈利都在于免租期內能把房子盡快租出去,給的價格也基本都是月付價,租客一個月一付,租金更有保障,如果租客愿意年付,他們也會給予一定的優惠,但絕不會像騙子公司一樣價格拉扯的這么夸張,你想想你自己都對這個價格心動了,有這么好天上掉餡餅給你的嗎?

　　四、利潤來源

　　1、高收低租公司

　　所謂高收低租就是從房東手里高價收房,然后低價出租給租客。據業內人士透露,收房的成本是3000萬元,租金收入只有2000多萬,就普通人的認知都知道,這很明顯的倒貼,那么他們怎么賺錢呢?

　　一方面內在的原因就是經營主體主觀故意的,一方面外在的原因就是中國的租賃市場規模超過萬億,潛在空間巨大,正是因為如此,從15年開始,短短幾年這個行業就經歷了從政策鼓勵、投資風口到一哄而上的過程。但殘酷的市場和現實使租賃企業的競爭非常激烈,而這些新進入的第三方由于缺少了市場基礎和服務經驗,不得不抬高價格才能收到房子,然后再以低價獲得客戶。當這個資金盤滾不下去的時候,就是它暴雷的時候。

　　2、正規托管公司

　　正規托管公司在這個行業基本都在本地化運作,因此他們有廣大的市場基礎和服務口碑,多年的運作使他們的品牌在業主間口口相傳,找托管公司的時候可以多問問他們有拿哪里的房子,托管了多少年了等。

　　他們利潤的核心來源就是免租期,一方面用業主給的免租期支付中介費,一方面用免租期來應付房屋空置的風險,因此,快速的消化存量房,更多的賺取免租期,才是托管公司獲利的主要條件。

　　最后總結一下,最近很多城市都陸續開展了住房租賃市場亂象的專項整治,有些公司的實際負責人甚至已經被刑拘。其中都有提及對采取“高進低出”、“長收短付”經營模式的租賃企業重點整治。

　　此事已經引起了相關部門的高度重視,我們也希望監管政策能滲透到每一家公寓企業,保障房東及租戶們的利益,同時也凈化整個租賃市場的環境,還這個行業一片藍天,為那些合法合規的企業發展提供更加健康的土壤,讓有需要的房東和租客,都能真正享受到便利的服務!