前不久，蘇世民的新書《蘇世民：我的經驗與教訓》在國內出版發行，許家印、郁亮、王文學、馬云、馬化騰、馬明哲、基辛格等頂級大佬，都紛紛為其新書站臺。真可謂是一呼百應。

蘇世民之所以有如此能量，是因為它是大名鼎鼎的黑石集團的創始人、董事長，中文譯名是史蒂夫·施瓦茨曼。

成立于1985年的黑石集團，主要業務有房地產、私募股權、對沖基金、信貸4大板塊。截至2019年底，其管理資產規模達5711億美元，是全球最大的私募股權投資基金之一。其中，房地產的管理規模為1632億美元，卻給黑石帶來15.02億美元的可分配利潤，占去年公司總體利潤的近一半。

▲來源：黑石集團年報、明源地產研究院

30年來，黑石地產板塊的年均凈收益達到16%，超過了包括傳統業務PE在內的其他資產類別。因此，早在十幾年前，諸如萬科、萬通等國內房企，就試圖學習黑石。隨著國內房地產市場逐步由增量開發向存量時代轉軌，這一需求變得越發迫切。因為存量時代，意味著要從產銷模式轉向資管模式，黑石十分值得借鑒……

然而，迄今為止，還沒有哪家房企有黑石的雛形。誰是中國的黑石？明源君認為，其并不會誕生于房企，而會是其他機構。比如平安不動產。截至2019年底，其資產管理規模已超4400億人民幣，只有黑石的1/9。然而，作為一家“投資及資產管理公司”，平安不動產不僅具有專業的投資能力、投后管理能力、風險控制能力及優質項目，特別是商業地標的打造能力——在商業地產領域的管理是覆蓋全價值鏈的既為投資、規劃設計、建設、運營管理，并且還在積極的推進科技化建設。很可能是未來的投資商和運營商巨頭。

前瞻布局，瞄準一二線，兩條腿走路

搶占先機，又有效地分散了投資風險

財報顯示，截至2019年底，平安不動產的資產管理規模超過4400億元，穩居國內不動產資管規模大哥大的位置。這與其前瞻性的布局，增量和存量雙輪驅動，以及主要布局一二線城市緊密相關。

一、布局早，1995年就已經開始介入

黑石是1991年才開始進軍地產業務，當時，美國的城市化率是75.70%，早已進入城市化穩定發展階段，時真正的存量時代。可是，在較長一段時間內，黑石的房地產業務一直不溫不火。根據黑石2007年披露的上市路演材料可以發現，彼此，黑石在私募股權、房地產和對沖基金領域優勢明顯，私募股權投資還是黑石的第一大投資部門。一直到2010年之后，黑石集團的房地產部門才逐步壯大。

△來源：聯合國、明源地產研究院

相比之下，平安不動產的布局要早得多。早在1995年，深圳市平安物業投資管理有限公司即注冊成立，當時中國的城市化率僅為30.96%，正處于城市化加速階段的起跑線上。

2013年開始，平安不動產進入加速發展階段。當年資產管理規模超400億元；2014年，資產管理規模超800億元；2015年，資產管理規模超1600億元……

因此，早在2012年萬科喊出“白銀時代”之后，各企業就紛紛開始轉型。但一些房企看到增量行情再次開啟之后，就迅速放棄了轉型。平安不動產的成功源于前瞻也有堅持。

僅憑一波增量開發市場的牛市，并不能改變整個行業由增量轉向存量的大趨勢。受短期誘惑放棄轉型的企業，后續將很可能錯失存量市場的門票。

二、雙輪驅動，增量存量兩條腿走路

查爾斯·漢迪認為，一個組織和企業必須要在“第一曲線”達到巔峰之前，找到企業的“第二曲線”，并第一曲線達到頂點之前開始增長，才能實現持續增長。

回顧歷史可以發現，美國二戰以后誕生的一些大型開發商逐漸消失了，是因為這些公司在住宅市場滿足之后，沒有及時進入商用不動產或其他的新型增長行業。

數據顯示，目前，美國上市REITs的市值，是上市開發商的7倍左右。

平安不動產進入不動產資產管理領域的時間足夠早，一開始其主要聚焦于商業地產領域，但其也沒有放棄增量開發領域的機會。畢竟，直到今天，我國仍然處于城市化發展的加速階段。增量開發的空間巨大，且利潤誘人。

平安不動產2012年發力開發投資業務領域。由于其是真股權投資，而且與開發商的合作過程中是純粹的“財務投資人”，“不操盤、不并表”，解決了開發商沖規模過程中的資金壓力，深受開發商歡迎。這使得平安不動產在布局未來的同時，又能享受當下的利潤，并且也能夠幫助其更好地在資產管理領域的耕耘。

因為根據查爾斯漢迪的“第二曲線”理論，企業轉型的最佳時機是A點，如果到B點再考慮轉型，最終往往會錯過“第二曲線”。那些提前進行存量布局，前瞻性打造自身“第二曲線”的企業更容易搶占未來的先機。

△資料來源：明源地產研究院

三、主要投資一二線城市，分散風險

受疫情沖擊，今年不少企業信貸質量面臨下行壓力，導致其信用評級遭下調，一季度穆迪作出負面評級行動的次數達到過去五年來的最高水平。

可是，在一片評級下調聲潮中，穆迪發布對平安不動產的首次信用評級結果是“Baa2”——投資級長期信用評級，展望穩定。

雖然我國的疫情防控十分精準高效，但國內商業地產普遍還是受到了不小的沖擊，為何平安不動產能夠得到穆迪的另眼相看？

穆迪的說法是“公司擁有穩定的業務增長前景……資產管理業務現金流穩定、盈利能力強……平安不動產在篩選優質合作伙伴、被投項目監督方面擁有嚴謹的控制流程。”

這又跟公司的布局密不可分。目前，平安不動產已布局5大區域，深耕數十座城市。

△布局5大區域，深耕數十座城市（來源：平安不動產官網）

從區域分布看，平安不動產主要投資一二線城市核心區域，符合不動產資產管理的布局邏輯——因為這些區域人口聚集度高，經濟增速快，區位優勢明顯，一定程度上保障了其商業資產的處置價值。

中國各線城市的城鎮化率水平

△資料來源：國家統計局、明源地產研究院

在國內的深圳、上海、北京、天津等核心城市，平安不動產都投資打造了地標性建筑。這些投資性物業不僅沉淀了優質的不動產資產，而且在平安不動產投入運營并加持精細化管理后，物業價值得以提升，實現了資產的保值增值。

資金募集、雙專業優勢等4大能力

確保規模增長的同時凈利連年翻番

除了黑石，凱德在不動產投資和資管領域也是頂尖機構，國內試圖模仿的開發商、地產基金公司不少——進入的時間較早，而且也是兩條腿走路，甚至布局的城市也不少，可是，有的做著做著就消失了，現存做的出色的也極少——一是規模較小，二是業績波動比較大。

可是，平安不動產卻表現得十分穩健，不僅資產管理規模逐年快速增長，營收和利潤也表現出色——2018和2019年，其歸屬母公司所有者的凈利潤連年翻倍增長，分別增長153.24%和100.68%。

如此高速增長下，使得早在2019年底，平安不動產就以不到黑石4成的資產管理規模，創造了相當于黑石近7成的凈利潤（僅限房地產業務）。如果能繼續保持這樣的增速，超越黑石指日可待。

明源君認為，這得益于平安不動產強大的資金實力、雙專業優勢、資產管理和風險控制能力。

一、可以多渠道獲取低成本資金，將業務周期長短組合，股債權形式靈活配置

資金密集型是不動產行業的典型特征，不論是投資還是資產管理，資金都是基礎中的基礎。

平安不動產的資金來源有三部分：自有資金、保險資金和第三方資金（機構和個人客戶）。

由于背靠中國平安，平安不動產有著獲取低成本資金的天然優勢。然而，這只是一方面。平安不動也在不斷推進多元化的融資渠道。

比如，在金融化創新方面，平安不動產依托中國平安的綜合金融優勢和自身資源優勢，持續推進供應鏈ABS等資產證券化業務布局，打通資金端和資產端的連接，開拓公司新的業務增長點。

今年，基礎設施領域公募REITs試點已宣布啟動，商業地產公募REITs落地越來越近。對平安不動產這家專業的不動產投資及資產管理公司來說，意味著更大的藍海。

概而言之，由于平安不動產具有全過程金融產品的設計能力，募資能力強大，使得其能通過“融、投、管、退”的全價值鏈路徑，將業務周期長短組合，股債權形式靈活配置，進行多樣化的金融產品布局和主動管理，推動不動產價值提升，獲得高安全邊際。

二、金融+地產雙專業，能夠深入挖掘房地產全產業鏈的價值，投資能力強

前幾年，很多房企宣布做金控平臺，對此，馮侖就表示，現在金融產品復雜多樣，有金融牌照后可以快速解決資金問題。當年，中國臺灣有幾家地產公司都快不行了，通過賣壽險解決自己的資金鏈問題。但是，現在急著往金融跑的，很多都是資金鏈出了大問題，面臨著很大的困難。相反，如果從金融往地產跑的，往往又快又好。

為何會這樣？因為二者的邏輯不行，前者是為自己輸血，不管好壞；后者有自己的邏輯和嚴格的篩選標準。平安不動產的穩健經營就離不開其專業的投資能力。

當前，市場上一些債性融資、明股實債的出資方，主要是根據房企的信用評級、還款信用來做決斷。相較之下，做真股權投資的平安不動產在篩選項目時，不僅關注合作方評級等基礎指標，而且考量其盈利能力、專業能力。

在選擇項目和合作方的眼光上，雖然平安不動產不參與項目直接操盤，但是對項目所有信息掌握第一手資料，因此會從定量的維度考慮項目的成本控制、溢價水平、營銷能力和投資收益回報，并進行綜合排名；還會從定性的角度對合作方的多個維度進行評價，包括工作效率、問題解決能力、工作流程的控制能力等。

由于這些都是由一線直接接觸項目的員工來打分的，最終匯總統計形成對這些合作方的內部排名。這樣甄選出的合作方與項目，往往具有很大的價值成長空間。

而且，平安不動產從不冒進，即便是在大行情下，股權投資的機會明顯多于之前，但公司也要選擇最合適的合作方、最合適的時間點，優中選優，一步一個腳印地推進不動產股權投資落地。

這種通過金融賦能，深入挖掘房地產全產業鏈價值的模式，反過來又進一步幫助平安更好地捕捉投資機會。

三、資產管理能力強，能夠在高成本條件下，持續打造眾多標桿商業地標項目

財報顯示，2019年平安不動產營業收入同比增長17.73%，歸屬母公司股東的凈利潤同比增長100.68%，凈利潤增長率高于營收增長率，而且凈利潤的數值也高于營收。

可能有人要問了，為什么凈利潤比營業收入還高？這其實就是不動產資產管理的迷人之處——因為除了有營業收入外，資產也在不斷的增值！而這，也體現了平安不動產的資管能力。

在持有型資產方面，通過精準的投資區域選擇（核心城市核心地段）和投資產品定位，平安不動產從設計、規劃、運營、管理全流程打造了諸多匠心地標，并對其進行全價值鏈運營管理。

目前、平安不動產已經已經在深圳、杭州、天津、北京、長沙、濟南等地打造了眾多地標性建筑。這些項目不僅沉淀了優質的不動產資產，而且還在平安不動產投入運營以及加持精細化管理后，實現了資產價值的提升。

△深圳平安金融中心

平安集團而今的總部大樓——深圳平安金融中心，就是由平安不動產全流程設計、打造、運營、管理的。

這座獲得“2019年度全球400米以上最佳建筑獎”的大廈，是世界最高辦公建筑。包括商場、寫字樓、酒店、觀光層等4大業態。

作為一家投資和資產管理公司，要在高成本的前提下，要打造精品項目，對全生命周期的投資和資產管理提出了很高的要求；平安不動產的作品和業績證明了它擁有這樣的作品力和專業能力。

依托平安的綜合資源優勢，平安不動產有足夠的資源、能力、精力、心力進行精雕細琢和產品打磨，甚至能精細化到一種石材的挑選與品質把控。

這一投資及資產管理能力，使得其在行業結構分化、行業生態蝶變的環境中顯得特別的突出。

四、專業背景的獨立的投后管理團隊，“全流程”參與，從事投后管理和風控

怎么投很重要，投資之后怎么管同樣重要。在保證項目穩健運行方面，平安不動產也有“金融+地產”專業背景的獨立的投后管理團隊，“全流程”參與到項目中，為項目“保駕護航”。

為了實現“全流程把控”的目標，平安不動產會進行項目宏觀層面及項目日常經營兩個維度的管理，確保投后管理“嵌入其中”。

具體而言，從投資到管理，再到退出，從相關流程、規則和制度的制定，再到落地執行，平安不動產總部與區域、城市公司的投資管理、投后管理團隊有著高效的協同，在嚴守風控底線的前提下，最大程度保障項目預期回報的實現。

這一貫通“融投管退”全生命周期的投資及管理機制、精細化的運營管理、多維度的資源賦能，有效助力資產價值增長與涌流。

科技賦能，當下降本提效

孕育著未來的新商業模式

2019財年，軟銀巨虧近125億美元。可是，前不久，其卻對自如、貝殼找房分別投資10億美元。

為何？

一是孫正義是一個科技的信徒，過去PropTech（房地產科技）投資總共超過150億美金，3年對而自如和貝殼找房是典型的靠技術和數據驅動的公司。

二是因為房地產是世界上規模最大的資產類別，科技對其改造具有無限性，技術的一丁點改變影響的市場也是巨大的——在增量開發領域，可以降本提效，比如智能強排、無人機土方測量，建筑機器人，同時帶來產品的溢價，比如智慧社區；在存量領域更是可以催化出新的商業模式，比如，基于互聯網和人工智能的社區增值服務。

未來行業是資本的競爭，更是科技的競爭。近些年來，各個有遠見的房企也在紛紛布局地產科技，增大行業的科技含量，拓展新業態。

數據表明，2017至2019年，中國在房地產科技領域始終遙遙領先，是亞太區最大的投資目的地。孫正義，正是看到了這一發展趨勢。

平安不動產當然也不例外。在中國平安“金融＋生態”“金融＋科技”的戰略指引下，平安不動產積極擁抱科技創新，大力深化在地產投資垂直領域的科技探索，推動公司治理及運營管理體系全方位迭代升級。

最近，平安不動產KYR智慧投評系統V1.0正式上線，實現了不動產業態投資評審行為全面線上化、智能化。

KYR（平安房地產投資生態一體化平臺）是平安不動產決策與經營分析的智慧引擎，將AI科技、大數據與業務專家經驗有機融合，實現地產投資過程中的標準構建與資產透視，打造以數據和風控為核心的智慧型平臺，實現多維數據分析、專家智慧賦能、洞察價值先機。平臺功能包含覆蓋市場、資金、行業、城市、土地、項目、金融產品等多維度房地產相關分析模型；不動產投評、信評及風控模型；交易對手全景畫像；項目收益智慧測算及投后風險警示與追蹤等。

智慧投評系統是KYR的重要組成部分，可幫助平安不動產全面實現不動產投資評審行為線上化，包括在線測算、自動報告、城市縱橫、板塊綜觀、房企聚焦等核心功能與模塊，多角度對投資項目進行智能評審（如下表）。

除KYR之外，依托在不動產領域豐富的投資管理經驗，平安不動產深挖業務應用場景，打造覆蓋投前、投中、投后、退出四大階段的KYP（智能投資一體化平臺），實現投資業務全流程線上化。該平臺覆蓋5大投資條線、15類投資項目，細化3000多個標簽、200多個決策因子，多角度對項目進行精細化管理，為投資業務全流程管控賦能提效，幫助用戶“知行合一”，將隱性風險降至最低。

此外，智慧財務（資財/業財一體化平臺）構建起業財一體化、財資一體化、績效執行一體化視角的智能平臺，通過流程打通、數據沉淀、決策分析，全面提升公司經營水平與管理效能。

大數據平臺整合宏觀、城市、土地、項目、輿情等內外部數據，深入挖掘數據商業模式，有效滿足內部管理需求，并支持各類數據應用……

根據其長遠的規劃，平安不動產將持續升級科技含量，助力公司的信息化建設，為不動產投資及資產管理的全流程以及行業生態圈持續賦能。

這些平臺和數據，不僅能夠為公司的投資決策、資產價值幾何提供依據，而且還能演變出新的商業模式，比如，為在平安不動產生態內的企業和個人提供賦能，而這本身也是資產管理的一個部分……

小結

此前的很長一段時間，我國房地產投資的模式主要是以下兩種：第一種是“開發商全鏈條管理”的模式——開發商自己找錢找地，設計、開發、銷售、物業全部自己“包圓”；第二種是“開發商+金融機構”債權融資的模式。

第一種模式下，一旦擴張過快、資產過重很容易導致開發商周轉不靈，現金流緊缺。過高的財務杠桿，已成房企“活下去”的最大阻礙，即便是合作開發，也往往會有爭奪操盤權和并表問題；第二種模式，受資管新規影響，空間已被極大地壓縮。

事實上，隨著我國房地產從增量開發向存量經營轉軌，目前已經涌現出裂變出投資商、開發商、運營商和服務商。美國的房地產行業，這樣的格局早已成型。從國外發展經驗來看，業界認為國內房地產行業同樣會這樣，各條細分賽道將發展壯大。

作為一家投資和資產管理公司，平安不動產的穩健成長，源于其四大能力：強大的資金密集和管理能力、房地產全價值鏈的投資能力、全生命周期的投后管理和資產管理能力和全方位的風險控制能力。

最近，平安不動產先后獲得中國資產管理金貝獎“2020最佳不動產資產管理公司”獎（8月9日）和中國地產風尚大獎“2020中國年度影響力地產金融機構”（8月12日），這是平安不動產分別3年和4年蟬聯這兩個獎項。憑的正是其在資管新趨勢中卓越的不動產投資及資產管理能力、出眾的發展成果、領先的行業影響力。顯然，在未來角逐中，平安不動產已牢牢占據了先機，而前方的道路無比廣闊。

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